Zieht ein Mieter mitten im Abrechnungsjahr aus oder ein, bekommt jeder Mieter eine eigene Abrechnung für seinen Zeitraum – tagesgenau gerechnet. Die Grundregel: Zeitunabhängige Kosten wie Grundsteuer oder Versicherung werden nach Tagen aufgeteilt (Kalenderjahr = 365 Tage), verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung idealerweise per Zwischenablesung des Messdienstes zum Wechseltermin. Den Anteil für Leerstandszeiten trägt der Eigentümer selbst.
Stand: Juli 2026
Der Mieterwechsel ist der Teil der Nebenkostenabrechnung, in dem die meisten Rechenfehler passieren – und der häufigste Grund für Widersprüche. Dieser Artikel zeigt das Prinzip, die zwei Methoden für die Heizkosten und eine komplette Beispielrechnung für einen Einzug zum 1. Oktober. Redaktionelle Einordnung, keine Rechtsberatung.
Das Grundprinzip: Tage zählen statt Monate schätzen
Für alle zeitabhängigen Kosten gilt einfache Bruchrechnung: Jahresbetrag × Nutzungstage ÷ 365. Gezählt werden die Tage des jeweiligen Mietverhältnisses im Abrechnungszeitraum – Einzugstag mitgerechnet. Wer stattdessen mit vollen oder halben Monaten arbeitet, produziert kleine Abweichungen, die sich über mehrere Kostenarten summieren und in der Belegprüfung unnötige Fragen aufwerfen.
Nach diesem Muster verteilst du Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Müllabfuhr, Straßenreinigung und alle anderen Positionen, die nicht vom individuellen Verbrauch abhängen. Ein Sonderfall ist die Personenzahl als Verteilerschlüssel – dann ändert sich mit dem Wechsel unter Umständen auch die Bezugsgröße; ein Grund mehr, warum die Wohnfläche als Schlüssel im Alltag robuster ist.
Heizung und Warmwasser: Zwischenablesung oder Gradtagszahlen
Verbrauchskosten lassen sich nicht einfach nach Tagen teilen – wer im Winter wohnt, heizt mehr als der Sommer-Mieter. Zwei Methoden sind anerkannt:
Methode 1: Zwischenablesung (der Standard)
Der Messdienst liest die Heizkostenverteiler und Zähler zum Wechseltermin ab. Damit lässt sich der Verbrauch jedem Mietverhältnis exakt zuordnen; der 50/70-Split nach Heizkostenverordnung wird je Periode angewendet. Wichtig: Die Zwischenablesung muss rechtzeitig beim Messdienst beauftragt werden – am besten, sobald das Ende des Mietverhältnisses feststeht. Die Kosten dafür sind keine laufenden Betriebskosten und bleiben deshalb grundsätzlich beim Eigentümer; sie gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.
Methode 2: Gradtagszahlen (die Schätzung)
Gab es keine Zwischenablesung, wird der Jahresverbrauch nach Gradtagszahlen aufgeteilt – einer standardisierten Tabelle, die den Heizbedarf über die Monate verteilt und den Wintermonaten entsprechend mehr Gewicht gibt. Messdienste wenden sie routinemäßig an. Die Methode ist zulässig, bleibt aber eine Schätzung: Für den Mieter, der nur den Sommer über wohnte, ist sie meist fair – bei ungewöhnlichem Heizverhalten kann sie spürbar vom echten Verbrauch abweichen. Warmwasser wird mangels Ablesung häufig schlicht nach Tagen oder Personenzahl geschätzt.
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Beispielrechnung: Einzug am 1. Oktober
Mieter A zieht zum 30. September 2025 aus, Mieter B zum 1. Oktober 2025 ein. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2025 (365 Tage). Mieter A kommt auf 273 Nutzungstage (1. Januar bis 30. September), Mieter B auf 92 Tage (1. Oktober bis 31. Dezember).
Zeitanteilige Kosten: die Grundsteuer
Die Grundsteuer für die Wohnung beträgt 480 € im Jahr:
- Mieter A: 480 € × 273 ÷ 365 = 359,01 €
- Mieter B: 480 € × 92 ÷ 365 = 120,99 €
Die Summe ergibt exakt den Jahresbetrag – eine der Kontrollrechnungen, die du bei jeder Position machen solltest. Nach demselben Schema laufen Versicherung, Hausmeister und alle übrigen zeitabhängigen Posten.
Verbrauchskosten: Heizung per Zwischenablesung
Der Messdienst hat zum 30. September abgelesen. Von 9.000 kWh Jahres-Heizverbrauch der Wohnung entfallen laut Ablesung 2.700 kWh auf Mieter A (Januar bis März war seine Heizperiode, danach kaum Verbrauch) und 6.300 kWh auf Mieter B (Oktober bis Dezember). Jeder bekommt seinen Verbrauchsanteil plus den nach Tagen aufgeteilten Grundkostenanteil aus dem 50/70-Split. Ohne Zwischenablesung hätten die Gradtagszahlen Mieter A deutlich mehr zugewiesen – das Beispiel zeigt, warum sich die Ablesung lohnt, sobald nennenswerte Heizmonate im Spiel sind.
Leerstand zwischen den Mietern
Liegt zwischen Auszug und Einzug eine Lücke – im Beispiel gäbe es keine, aber bei einem Einzug erst zum 1. November wären es 31 Tage –, trägt der Eigentümer den auf diese Tage entfallenden Kostenanteil. Ihn auf Vor- oder Nachmieter umzulegen ist unzulässig. Das gilt für zeitanteilige Kosten genauso wie für die Grundkosten der Heizung.
Häufige Fragen
Muss jeder Mieter eine eigene Abrechnung bekommen?
Ja. Jedes Mietverhältnis wird für seinen eigenen Zeitraum abgerechnet – mit eigener Frist: Die Abrechnung muss dem jeweiligen Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, auch dem ausgezogenen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Wer zahlt die Zwischenablesung?
Grundsätzlich der Eigentümer. Die Kosten der Zwischenablesung entstehen durch den Mieterwechsel, sind keine laufenden Betriebskosten und deshalb nicht umlagefähig. Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die sie dem Mieter aufbürden – deren Wirksamkeit ist umstritten; verlassen sollte man sich darauf nicht.
Werden kalte Betriebskosten auch abgelesen?
Nur, wo es Zähler gibt – etwa Kaltwasser mit Wohnungszähler. Alle übrigen kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Müll) werden schlicht tagesgenau aufgeteilt: Jahresbetrag × Nutzungstage ÷ 365.
Was gilt beim Auszug für die Vorauszahlungen?
In die Abrechnung des ausgezogenen Mieters gehören die Vorauszahlungen, die er in seinem Nutzungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Daraus ergibt sich sein Saldo – Nachzahlung oder Guthaben – unabhängig vom Nachmieter.
Fazit
Der Mieterwechsel macht aus einer Abrechnung zwei – mehr Mathematik steckt nicht dahinter: Tage zählen, Jahresbeträge anteilig verteilen, Verbrauch per Zwischenablesung zuordnen. Wer die 365er-Formel konsequent anwendet und jede Position gegen den Jahresbetrag kontrolliert, ist auf der sicheren Seite.
Die Stolpersteine liegen woanders: die Zwischenablesung zu spät beauftragt, Leerstandstage stillschweigend dem Nachmieter zugeschoben, Ablesekosten in die Abrechnung gerutscht. Das sind genau die Punkte, die ein aufmerksamer Mieter findet.
Der erste Schritt, wenn ein Wechsel ansteht: Sobald der Auszugstermin feststeht, Zwischenablesung beim Messdienst beauftragen und den Termin schriftlich festhalten. Alles andere lässt sich später rechnen – die Ablesung nicht.
Diese Einordnung ist redaktioneller Natur und ersetzt keine Rechtsberatung; bei strittigen Klauseln zur Ablesekosten-Umlage hilft anwaltlicher Rat.
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